Kırsal Yerleşik Alan Nedir? Mahalle Olan Köyün Kuralı

Kırsal yerleşik alan, büyükşehirlerde mahalleye dönüşmüş ama kırsal özelliği devam eden yerlerin yerleşik alanıdır. İmar Kanununa göre büyükşehir belediye meclisi aksine karar almadıkça, bu alanlarda uygulama imar planı yapılıncaya kadar köy kuralı uygulanır: konut için yapı ruhsatı aranmaz, projeler ilçe belediyesince onaylanıp muhtarlığa bildirilir. [1]

Yani köy mahalle oldu, ama köyün kuralı kaldırılmadı. Kırsal özelliğin devam edip etmediğine ilçe belediye meclisinin teklifiyle büyükşehir belediye meclisi karar verir. Kuralın geçerli olduğu yer ise köy ortak yapılarının ve mevzuata uygun yapıların toplu bulunduğu yerde, en dıştaki binaların dış kenarlarından geçirilen çizginin içidir. [1] [2]

Kanun kırsal kuralın uygulanabilmesi için iki şart arar. Birincisi, yer büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşmüş olmalı ve nüfusu 5.000’in altında kalmalı. İkincisi, kırsal yerleşim özelliğinin devam ettiğine büyükşehir belediye meclisi karar vermeli. [1]

Şartların ikisi de belgeyle gösterilir: nüfus resmî nüfus kayıtlarında, meclis kararı büyükşehir belediyesinde bulunur. Bendin 2013’te kanuna girişi ve 2020’deki değişikliği, aynı mahallenin farklı yıllarda farklı bir kurala bağlı olabileceğini de gösteriyor; parselin hangi tarihteki kurala göre işlem gördüğü bu yüzden ayrıca sorulmalıdır: [1]

Bu bent İmar Kanununa 2013’te eklendi. 2020 değişikliği bendin ilk cümlesini yeniden yazdı ve iki cümle ekledi: büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça uygulama imar planı yapılıncaya kadar köy kuralı uygulanır, projeler ilçe belediyesince onaylanır. Kadastro tarafında da aynı sorular sorulur: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yazısına göre bu yerlerde kadastro müdürlüğü nüfusu, kırsal özelliği ve uygulama imar planı olup olmadığını büyükşehir belediyesine sorar. [1] [3]

Tablonun ortadaki satırı, büyükşehirde mahalleye dönen ve kırsal özelliğinin sürdüğüne karar verilen yerlerin durumudur. Aynı yer, büyükşehir meclisi aksine karar verirse son satıra geçer ve bütün kurallar değişir; bu yüzden meclis kararı, parselin en önemli belgesidir.

Kırsal yerleşik alanın sınırı bir çizimle belirlenir. Yönetmeliğe göre köy ortak yapıları ve kurallara uygun yapılmış binaların toplu bulunduğu yerde en dıştaki binaların dış kenarlarından geçen çizginin içi kırsal yerleşik alandır; bu çizginin en fazla 300 metre dışından geçirilen sınırın içi ise civarıdır. Sınırı ilgili idarenin komisyonu çizer, ilçe belediye meclisi teklif eder, büyükşehir belediye meclisi onaylar. [2]

Bu tanım sınırı bir haritaya değil, sahadaki yapılara bağlar: sınır köyün ortak yapılarının ve kurallara uygun binaların toplu bulunduğu yerden başlar ve en dıştaki binaların kenarından geçer. Civar ise bu çizgiden en fazla 300 metre dışarıya uzanır. Sınırın onaylanması üç adımda olur: [2]

Komisyon biri harita mühendisi olmak üzere en az üç teknik personelden oluşur ve hâlihazır harita ya da kadastro paftası üzerinde çalışır; tutanakla belirlenen en dıştaki binaların dış kenarları birleştirilir. Her mahallede sınırın yeniden çizilmesi de gerekmez: büyükşehirlerde kırsal özelliği devam eden yerleşimlerde daha önce tespit edilmiş köy yerleşik alan sınırları, kırsal yerleşik alan sınırı olarak kabul edilir. [2]

Çizimde dikkat edilmesi gereken bir ayrıntı var: tarım, orman, mera ve sit alanları gibi korunan alanlar kurum görüşüyle belirlenip dışarıda bırakılır ve tespit için Toprak Koruma Kanunundaki izinler alınır. Sınırın içine giren tarla, bu süreçten geçerek girer; dışarıda bırakılan tarla ise yerleşik alanın hemen yanında olsa bile tarım arazisinin kurallarına bağlı kalır. [2]

Sınırın içindeki kurallar köy yerleşik alanının kurallarıyla aynıdır. Konut için yapı ruhsatı aranmaz; projeler ilçe belediyesince onaylanıp muhtarlığa bildirilir. Köy yerleşik alan sınırı içinde Toprak Koruma Kanunu uygulanmaz ve sınır bir parseli bölüyorsa ifraz hattı sayılır. İfrazda yeni parselin kamu eline geçmiş bir yola cephesi bulunmalı, genişliği 15, derinliği 20 metreden az olmamalı; en fazla beş parsel elde edilir ve bu parseller ikinci kez bölünemez. [1] [2]

Kanun kırsal alana özgü iki kolaylık daha tanır: kadimden kalan ya da yapıldığı tarihteki mevzuata göre yola cephesiz yapılmış yapılar ile köy yerleşik alanlarındaki yapılara iş yeri açma ve çalışma izni kırsal yapı belgesine göre verilir; köylerdeki konutlarda izin alınarak ev pansiyonculuğu yapılabilir. Ama yeni bir yapı için kural kesindir: kamuya ait bir yaya ya da taşıt yoluna cephe sağlanmadan yapı inşa edilemez, parsel oluşturulamaz. [1]

Bu kuralların uygulamadaki karşılığını bir vakamızda gördük: bir büyükşehir ilçesinin kırsal mahallesinde iki köy yoluna bakan bir parsel, 15 ve 20 metre ölçüleriyle dört parsele bölündü ve tek metrekaresi eksilmedi. [5]

Dört parsel yönetmeliğin en fazla beş parsel sınırının içinde kaldı. Kural gereği her yeni parselin kamu eline geçmiş bir yola cephe alması gerekiyordu; parselin iki köy yoluna bakması bu yüzden belirleyiciydi. Aynı parsel sınırın dışında kalsaydı, bölünmesi tarım arazisinin kurallarına bağlı olurdu. [1] [2]

Vaka

Herkese Açıkİfrazın Gerçek Hesabı: Tek Parselden Dört Parsele8Bölüm9Grafik1Uydu9Kaynak

Mahalleye dönen bir köyde de bu ölçüler değişmez. Belirleyici olan parselin yerleşik alan sınırının içinde kalıp kalmadığı ve hangi yola cephe aldığıdır.

Karadeniz’de ya da dağlık bölgelerde köyler çoğu zaman bir merkez etrafında toplanmaz; herkes evini kendi bağının, bahçesinin ya da tarlasının içine yapar. Yönetmelik bu yerleşimler için ayrı bir kavram tanımlar: dağınık yerleşim. Arazinin parçalı, yerleşilebilir alanın kısıtlı olduğu ve meclis kararıyla belirlenen bu yerleşimlerde yerleşik alan sınırı, köy ortak yapılarına bakılmaksızın, parçalı olarak birden çok alanda belirlenebilir. [2]

Bunun pratik anlamı şu: dağınık bir köyde yerleşik alan tek bir halka değil, birçok küçük adacıktır. Bir parselin sınırın içinde olup olmadığı bu yüzden göz kararı değil, ancak onaylanmış paftayla anlaşılabilir. Aynı köyde birbirine yakın iki tarladan biri bir adacığın içinde, öteki dışında kalabilir.

Yazının bulguları üç belgeye bağlanıyor: kırsal özelliğin sürdüğüne dair meclis kararı, sınırı gösteren onaylı pafta ve parselin yola cephesi. Köy kuralının sağladığı kolaylıklar, yani ruhsatsız ama projeli konut ve Toprak Koruma Kanununa takılmayan ifraz, ancak bu üç belge parselin lehine olduğunda geçerlidir. [1] [2]

Büyükşehirde mahalleye dönmüş bir köyde arsa ya da tarla alırken, fiyatı konuşmadan önce cevabı belgeyle öğrenilmesi gereken üç soru, parselin köyün kuralına mı kentin kuralına mı bağlı olduğunu ve bu yüzden neredeyse her şeyi belirler:

Önce mahallenin kırsal özelliğinin devam ettiğine dair büyükşehir belediye meclisi kararı aranır; karar yoksa ya da aksine karar alındıysa kural değişir. Sonra parselin kırsal yerleşik alan ya da civar sınırının içinde kalıp kalmadığına, kararın ekindeki paftadan bakılır. Son olarak yol cephesi: kamuya ait bir yaya ya da taşıt yoluna cephesi olmayan parselde yapı yapılamaz ve parsel oluşturulamaz.

Üç sorunun cevabı da yazılıdır: meclis kararı ve ekindeki pafta büyükşehir belediyesinde, yol cephesi kadastro paftasında. Bu belgeler alınmadan yapılan bir alışveriş, köyün kuralına mı kentin kuralına mı bağlı olduğu belirsiz bir parselin alışverişidir.

Köy mahalle oldu,
ama köyün kuralı kaldırılmadı.

Baştaki soruya maddelerle verilebilecek cevap şu: kırsal yerleşik alan, büyükşehirde mahalleye dönüşen, nüfusu 5.000’in altında kalan ve kırsal özelliğinin sürdüğüne büyükşehir meclisinin karar verdiği yerlerin yerleşik alanıdır. Sınırı en dıştaki binalardan çizilir, civarı en fazla 300 metre dışarıya uzanır; sınırın içinde uygulama imar planı yapılıncaya kadar köy kuralı geçerlidir: ruhsatsız ama projeli konut, Toprak Koruma Kanununun uygulanmadığı ifraz ve yola cephe şartı. Bu yazı Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki metinlerle yazıldı.