İfrazın Gerçek Hesabı: Tek Parselden Dört Parsele

Aşağıdaki iki kare aynı çerçeveyi gösteriyor; kesit yaklaşık 190 metreye 120 metre. Soldaki Google Earth’ün 2 Mayıs 2024 tarihli karesi, ifrazdan iki yıl önce; beyaz çizgi 212 ada 6 parselin sınırı. Sağdaki TKGM Parsel Sorgu uygulamasının uydu altlığı; üzerindeki dört parsel ifrazla oluşan 212 ada 18, 19, 20 ve 21. Sınırları ve ölçüleri TKGM köşe koordinatlarından biz çizdik. [1] [9]

Parsel iki köy yolunun arasında duruyor: kuzeyinde ve güneyinde Parsel Sorgu haritasında Çardakköy Köyü Yolu adıyla görünen iki yol var. 2024’te parselin üstü ağaçlık ve çalılık; ifraz sonrası altlıkta zemini açılmış, toprağı görünen bir alan. Bölme çizgileri kuzey–güney yönünde; yeni bir yol açılmadı, dört parselin her biri iki yola da cephe alıyor. Karelerden okunabilen üç not var. [1] [9]

Kare bölmenin nasıl çizildiğini gösteriyor; kayda nasıl geçtiğini göstermiyor. Önce parsel kaydına bakalım.

TKGM kaydına göre 212 ada 6 parsel 2.270,70 metrekare ve niteliği arsa; paftası O26-B-01-C-2-A. Parsel Sorgu ekranında bu taşınmazın “11/08/2026 Tarihli İfraz İşlemi” ile pasife alındığı yazıyor. Parsel hareket listesinde ana parselin altında dört aktif taşınmaz var: 212/18, 212/19, 212/20 ve 212/21. Dördünün de niteliği arsa. [1]

Kayıt dört yeni numarayı veriyor. Asıl soru, bu dört numaranın toplamının neye eşit olduğu.

Yeni parsellerin yüzölçümleri 486,92, 574,13, 584,12 ve 625,53 metrekare. Toplamları 2.270,70 metrekare; ana parselin yüzölçümüne tam olarak eşit. İfrazda kayıp yok: yola, yeşil alana ya da başka bir kamu kullanımına tek metrekare ayrılmadı. [1]

Bunun bir nedeni yönetmeliğin kendisi. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre köy ve kırsal yerleşik alanlarda ifrazla oluşacak her parselin tapu kadastro haritasında bulunan, kamu eline geçmiş bir yola cephesi olmalı; parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz, ifrazla çıkmaz sokak açılamaz. Bölme ancak var olan yollara dizilerek yapılabilir; bu parselde iki yol vardı. [3]

Parseller eşit değil. Batıdaki 212/18 köşedeki kırık kenar nedeniyle en küçüğü, 486,92 metrekare; doğuya doğru parsel derinleştikçe yüzölçümü büyüyor ve doğudaki 212/21 625,53 metrekareye çıkıyor. Bu fark çizimden geliyor: dört parselin güney cepheleri birbirine çok yakın, 18,7 ile 18,8 metre arasında; derinlikleri ise batıdan doğuya 24,7 metreden 35,6 metreye uzuyor. [1] [2]

Metrekare korundu. Ama bir parselin dörde bölünebilmesi için ölçülerin belirli sınırların üstünde olması gerekiyor.

İfrazın şartı parselin bulunduğu alanın türüne göre değişir. Uygulama imar planı olan yerde ifraz, tescil edilmiş parselasyon planı ve plan notlarıyla yapılır; belediye encümeni ya da il idare kurulu onaylar. Plan dışındaki yerlerde ölçüleri Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği koyar ve her alan türü için ayrı sayılar verir. Tarım arazisinde ise 5403 sayılı Kanunun asgari tarımsal arazi büyüklüğü geçerlidir. [3] [4] [6]

Bu ifraz köy ve kırsal yerleşik alanın kuralıyla yapıldı. Yönetmeliğin 45. maddesine göre bu alanlarda ifrazla elde edilecek parsellerin genişliği 15 metreden, derinliği 20 metreden az olamaz; ifrazla en fazla beş parsel elde edilir ve ifrazla elde edilen parsellerde ikinci kez ifraz yapılamaz. 44. madde de her yeni parselin kamu eline geçmiş bir yola cephesini şart koşar. [3]

Dört parselin ölçüleri bu sınırların üstünde. Güney yoluna cepheleri 18,7 ile 18,8 metre arasında, en kısa derinlik 212/18’in batı kenarında 24,7 metre. Kuzey yoluna cephelerde 212/18’in cephesi 13,4 metre; ama parsel güney yoluna 18,8 metre cephe aldığı için genişlik şartı o yoldan karşılanıyor. Elde edilen parsel sayısı dört; sınır beş. [2] [3]

Bu parsel arsaydı. Peki aynı yerde niteliği tarla olan bir parsel olsaydı?

Bu vakadaki parsel ifrazdan önce de arsaydı. Ama aynı yerleşik alanda niteliği tarla olan bir parsel de ifraz edilebilir. İmar Kanununun 27. maddesine göre köy yerleşik alan sınırı içinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun hükümleri uygulanmaz; yerleşik alan sınırı bir parseli bölüyorsa sınır, bu Kanuna tabi olmaksızın ifraz hattı sayılır. Büyükşehirlerde mahalleye dönüşen, nüfusu 5.000’in altında kalan ve kırsal özelliği süren yerlerde de uygulama imar planı yapılıncaya kadar aynı madde uygulanır. [4]

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 10 Eylül 2014 tarihli yazısı bunu işleme çeviriyor: taşınmaz köy yerleşik alanı içindeyse 5403 hükümleri uygulanmaz ve işlem doğrudan karşılanır. Planda tarımsal alan olarak ayrılmış ya da yerleşik alanın dışındaki plansız alanda kalan bir taşınmazın ifrazında ise il veya ilçe tarım müdürlüğünün uygunluk görüşü işlemden önce aranır. Büyükşehirlerdeki mahallelerde kadastro müdürlüğü önce taşınmazın bu koşulları taşıyıp taşımadığını büyükşehir belediyesine sorar. [5]

Buradan bir arsa alıcısının çoğu zaman gözden kaçırdığı bir sonuç çıkıyor: tapuda niteliği tarla yazan her parsel tarla kuralına tabi değildir. Köyün yerleşik alan sınırı zamanla genişler; sınırın içine giren bir parselin tapusunda nitelik değişikliği yapılmamışsa kayıt tarla olarak kalır. Ama o parsel artık yerleşik alanın içindedir: 5403 sayılı Kanun uygulanmaz, ifrazı tarım müdürlüğü görüşü aranmadan 44 ve 45. maddelerin ölçüleriyle yapılır ve İmar Kanununun 27. maddesine göre köy yerleşik alanında konut, etüt ve projelerin onaylanıp muhtarlığa bildirilmesiyle, yapı ruhsatı aranmadan yapılabilir. Kısacası tapuda tarla yazan bu parsel, kuralları bakımından bir arsadır. Tapudaki nitelik ayrıca değiştirilebilir; değiştirilmemiş olması parselin yerleşik alandaki haklarını ortadan kaldırmaz. [4] [5]

Bunun için bakılacak kayıt tapudaki nitelik satırı değil, parselin yerleşik alan sınırı içinde olup olmadığıdır. Sınır, büyükşehirlerde büyükşehir belediye meclisinin, diğer illerde il genel meclisinin kararıyla belirlenir; belediyeden ya da il özel idaresinden sorulabilir.

Bunun pratik sonucu şu: yerleşik alan içindeki tarla nitelikli bir parsel, 44 ve 45. maddelerin yol cephesi ve ölçü şartlarını karşılıyorsa asgari tarımsal arazi büyüklüğüne takılmadan ifraz edilebilir; yeni parsellerin tapuya hangi nitelikle yazılacağı ifraz dosyasında gösterilir. Aynı tarla yerleşik alan sınırının dışında kalsaydı, bölme ancak tarım arazisinin asgari büyüklüğünün üstünde ve tarım müdürlüğünün görüşüyle yapılabilirdi. [3] [6]

Hangi nitelikte olursa olsun, işlemin bir de masrafı var.

Bir ifrazın masrafı üç yerde oluşur. Bölme dosyasını lisanslı bir harita ve kadastro mühendisi hazırlar; ücretini meslek odasının cetveli belirler ve cetvelde imar planı dışındaki ifrazlar ayrı bir kalemdir. İfrazla oluşan parsel sayısı ikiden fazlaysa her ek parsel için ayrı bir tutar eklenir. [8]

İfrazı ilgili idarenin kararı onaylar; belediyenin verdiği ifraz kararı Belediye Gelirleri Kanununa göre metrekare başına alınan ifraz ve tevhit harcına tabidir. Son adım tapu tescilidir: Harçlar Kanunu ifraz işlemlerinde kayıtlı değer üzerinden binde 6 harç alır; tapu müdürlüğünün döner sermaye ücreti ayrıca ödenir. [7]

Bu işlemde ödenen tutarların makbuzları bu vakada yok; bu yüzden bir toplam yazmıyoruz. Bu ve benzeri eksikleri açıkça sıralayalım.

Dört kayıt okuduk: parsel kaydı, kenar ölçüleri, uydu görüntüleri ve yönetmelik maddeleri. Ölçüler Parsel Sorgu uygulamasının ölçüm aracından; TKGM köşe koordinatlarından hesapladığımız kenarlarla 0,3 metre içinde örtüşüyor, ama kadastro aplikasyonunun yerini tutmaz. Parsellerin yapılaşma koşulu, işlemin makbuzları ve parsellerin değeri bu vakada yok. [1] [2]

Bu sınırla baştaki soruya dönelim.

Çardak’taki 2.270,70 metrekarelik arsa 11 Ağustos 2026’da dört parsele ayrıldı. Dört parselin toplamı ana parselin yüzölçümüne eşit; yola ya da kamuya terk yok, çünkü parsel zaten iki yola cepheliydi ve yönetmelik bu alanlarda parselden yol ayrılmasına izin vermiyor. Güney yolu cepheleri 18,7 ile 18,8 metre, en kısa derinlik 24,7 metre; köy ve kırsal yerleşik alanın 15 ve 20 metrelik sınırlarının üstünde. Parsel sayısı dört, sınır beş. [1] [2] [3]

Baştaki sorunun kayıtlarla verilebilecek cevabı şu: doğru alan türünde, iki yola bakan bir parselde ifraz metrekare kaybettirmez; kaybedilen şey ileride yeniden bölme imkânıdır, çünkü bu parseller bir daha ifraz edilemez. Masrafın kalemleri belli, tutarı ise parselin kayıtlı değerine, alanına ve idarenin tarifesine bağlı. Bu vaka Ekim 2026 itibarıyla yazıldı; parsel kayıtları 1 Ekim 2026’da alındı.

Kendi parselinde ifrazı düşünen biri için bu vakadan üç pratik not çıkıyor. Üçü de aynı yere varıyor: bölmeden önce parselin hangi kurala tabi olduğunu ve hangi yola cephe aldığını bilmek gerekir.