Arsa Zarar Ettirir mi? Sabırsızlığın Bedeli

Önce cevabı açıkça verelim: arsa zarar ettirebilir. Arnavutköy’de belediyenin aynı parsele Kasım 2022’de metrekare başına 18.000, Temmuz 2024’te 14.000 lira bedel biçtiği bir kayıt var; o sırada İstanbul’un konut fiyat endeksi 1,9 kat arttı. Aynı vakada başka bir parselin bedeli üç yılda 5,7 katına çıktı. On yılda fiyatların on üç kat arttığı bir dönemde, yerinde sayan bir arsa nominal olarak kazandırmış gibi görünse de reel olarak kaybettirir. [6] [7]

Zararın nereden geldiğini görmek için arsaya değil, arsanın beklediği olaya bakmak gerekiyor. Vakalarımızın neredeyse hepsi bir yatırımın etrafında kurulu: bir havalimanı, bir hastane, bir hızlı tren garı, bir liman. Ve bu yatırımların hiçbiri söylendiği tarihte gelmedi.

Söylenen tarih ile gerçekleşen tarih arasındaki farkı tek bir vakadan genellemek yanıltıcı olur; bir projenin gecikmesi şanssızlık, ikisininki tesadüf gibi görünebilir. Bu yüzden önce dünyadaki büyük projelerin toplu kaydına bakıyoruz: büyük projeler üzerine yazılmış bir derleme, bütçe, takvim ve fayda üzerine yapılmış araştırmaların bulgularını bir araya getiriyor.

Cevap çoğu zaman olumsuz. Derlemeye göre bu projelerin ondan dokuzu maliyet aşımına uğruyor. Kanıtlara göre yaklaşık ondan biri bütçesinde, ondan biri takviminde kalıyor ve ondan biri beklenen faydayı sağlıyor. Üçünü birden tutturan proje binde bir civarında. [1]

Maliyeti Aşan

10’da 9 Proje

Takviminde Biten

10’da 1 Proje

Üçünü Birden Tutturan

Binde 1 Proje

Gecikmenin ölçüsü de var. Makalenin aktardığı ön bulgulara göre büyük barajlarda gecikme ortalama yüzde 45. On yılda bitmesi planlanan bir baraj ortalama on dört buçuk yılda devreye giriyor. [1]

Vakalarımızdaki yatırımlar da bu kalıba uyuyor. Söz tarihleri basından; habere göre. Temmuz 2020’de iki yıl içinde biteceği söylenen havalimanı Ağustos 2024’te açıldı. Şubat 2017’de 2018 sonu hedeflenen hızlı tren hattında ilk sefer Nisan 2023’te yapıldı. İlk etabının 2013’te biteceği söylenen limanın dalgakıranının arkasında 2026’da hâlâ terminal görünmüyor. Kayıtlar ve kaynakları vakalarda: [2] [4] [5]

Bu Bölümdeki Vakalar

Herkese AçıkTemelden Açılışa On Bir Yıl: Bir Havalimanının Bekleyişi8Bölüm9Grafik1Uydu11KaynakHerkese Açıkİstasyon Kentin Dışına Düştü: Hızlı Tren Neyi Değiştirdi?7Bölüm9Grafik2Uydu8KaynakAbonelere ÖzelTemeli Atılan Liman: On Beş Yıllık Bekleyişin Bedeli7Bölüm9Grafik2Uydu7Kaynak

Söylenen tarihe göre plan yapan bir arsa sahibi için bu sapmanın iki ayrı bedeli var: erken satanın ödediği ve bekleyenin ödediği.

Şehir hastanesi vakasında hastanenin yakınındaki bir tarlanın ilanı bir yılı aşkın süre metrekare başına 108 liradan bekledi. Hastanenin yeri tespit edildikten sonra aynı ilanda istenen bedel 417 liraya çıktı. Bu bir ilan, gerçekleşmiş satış değil; ama fiyatın söylentiyle değil, yatırımın resmî bir adımıyla değiştiğini gösteriyor. [3]

Havalimanı ve metro vakasında da belediye aynı parsele Aralık 2019’da metrekare başına 7.000, Aralık 2022’de 40.000 lira bedel biçti. Arada “metro gelmedi, fiyat oynamıyor” diye satan biri bu farkın dışında kaldı. Bu rakam bir satış ilanının değil, belediyenin kendi taşınmazına biçtiği muhammen bedelin rakamıdır; yani kamunun kendi kaydıdır. [6]

Bu Bölümdeki Vakalar

Herkese AçıkBir Şehir Hastanesi: 11 Yıllık Bekleyiş8Bölüm14Grafik1Uydu13KaynakAbonelere ÖzelHavalimanı Açıldı, Metro Geldi8Bölüm10Grafik1Uydu15Kaynak

İki kayıt erken satışın bedelini aynı yerden gösteriyor: satış kararı beklenen olayın resmî adımına değil, sahibinin sabrına bağlanmıştı.

Sabrın her zaman ödüllendirildiğini söylemek de yanlış olur. Yukarıdaki vakalarda havalimanı sahasına en yakın mahallelerin nüfusu açılıştan sonra da düştü; hızlı tren garının mahallesinde ve limanın arkasındaki yerleşimde de nüfus azaldı. Beklenen yatırım geldi ya da temeli atıldı, ama çevresindeki talep kendiliğinden büyümedi. [2] [4] [5]

Bekleyen sahip bu sürede bedel de öder. Arsa her yıl emlak vergisi keser; on yılda fiyatların on üç kat arttığı bir dönemde yerinde sayan bir değer, reel olarak erir. Beklemenin bir bedeli vardır ve bu bedel ancak beklenen olay gelir ve parseli gerçekten etkilerse geri döner. [7] [8]

Tablonun iki sütunu aynı hatanın iki sonucu: süreyi söylenen tarihe göre kurmak. Erken satan beklemenin süresini yanlış hesapladı; geç kalan ise beklenen olayın parseli etkileyeceğini varsaydı.

Önceki bölümler zararın iki yüzünü gösterdi. Şehir hastanesi vakasında erken satan, yer tespitinden önce çıktığı için aynı ilandaki 108 liradan 417 liraya artışı kaçırdı. Havalimanı vakasında bekleyen ise yatırım açıldığı hâlde sahaya en yakın mahallelerin nüfusunun azaldığını gördü; beklenen talep gelmedi. [2] [3]

Bu kayıtlardan çıkan ders “sabırlı ol” değil, “süreni baştan yaz” oluyor. Erken satan da geç kalan da aynı hatayı yapıyor: süreyi söylenen tarihe göre kuruyor. Arsayı almadan önce üç adım bu hatayı büyük ölçüde önler:

Sözü değil resmî adımı bulmak gerekir: vakalarda sözler değişti, resmî adımların tarihi değişmedi. Söylenen tarihe de bir pay koymak gerekir; büyük barajlarda ortalama gecikme planlanan sürenin yüzde 45’i, vakalarımızdaki sapma ise bir yıl sekiz aydan on iki yılı aşkına kadar uzandı. Son olarak ne zaman satılacağı ve hangi koşulda vazgeçileceği, beş yıl kuralı, yıllık vergi ve enflasyon çıtası hesaba katılarak baştan yazılmalıdır.

Üç adımın ortak noktası kararı söylentiden alıp kayda bağlamak. Süre baştan yazıldığında beklemek bir sabır sınavı olmaktan çıkar ve önceden hesaplanmış bir planın parçası olur.

Sabır, beklemek değildir;
neyi, ne kadar beklediğini bilmektir.

Baştaki soruya kayıtlarla verilebilecek cevap şu: arsa zarar ettirebilir; nominal düşüşle, reel erimeyle ve beklemenin maliyetiyle. Ama hem araştırmada hem vakalarımızda zararın en büyük kaynağı, beklenen yatırımın söylenenden yıllarca geç gelmesi ya da parseli hiç etkilememesi. Sabrın karşılığını alanlar, neyi beklediklerini ve ne kadar bekleyebileceklerini baştan bilenlerdi. Bu yazı Ekim 2026 itibarıyla yayımlanmış araştırma ve vakalardaki kayıtlarla yazıldı.