Arsayı Elde Tutmanın Yıllık Maliyeti Ne Kadar?

Arsanın maliyeti üç zamana dağılır. Alırken alıcı, beyan edilen bedel üzerinden binde 20 tapu harcı öder; bu bedel emlak vergisi değerinden az olamaz. Elde tutarken her yıl emlak vergisi ödenir. Satarken satıcı da aynı oranda tapu harcı öder ve arsa alımdan itibaren beş yıl dolmadan satılıyorsa kazancın istisnayı aşan kısmı gelir vergisine girer. [1] [3] [4]

Bu üç zaman farklı ölçülerle işler. Harç alımda ve satımda bir kez, beyan edilen bedel üzerinden ödenir; emlak vergisi her yıl, vergi değeri üzerinden ödenir; değer artışı kazancı vergisi ise yalnız beş yıl dolmadan yapılan satışta ve yalnız kazancın 2026 için 150.000 lirayı aşan kısmına uygulanır. Tablo üç kalemi oranları ve dayanaklarıyla yan yana koyuyor: [1] [3] [4]

Alış ve satış harcının toplamı, aynı bedel üzerinden hesaplandığında bedelin %4’üne ulaşır: 4.000.000 liralık bir satışta alıcı ve satıcının ödediği harç birlikte 160.000 TL. Bu tutar tek seferliktir; asıl soru aradaki yıllarda ne ödendiği. [4]

Emlak Vergisi Kanununa göre arazi vergisinin oranı binde bir, arsanınki binde üçtür; büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bu oranlar %100 artırımlı uygulanır. Vergi Mart, Nisan ve Mayıs ile Kasım aylarında iki eşit taksitte ödenir. [1]

Verginin hesaplandığı değer piyasa fiyatı değildir: takdir komisyonlarının her mahalle ve sokak için belirlediği asgari ölçüde birim değerlerden hesaplanan vergi değeridir. Aşağıdaki grafik 1 milyon liralık bir vergi değerinin dört durumdaki yıllık vergisini gösteriyor. [1]

Rakamlar küçük görünebilir; ama arsa satılana kadar her yıl tekrarlanır ve vergi değeri her yıl büyür. Asıl değişiklik de bu büyümenin hızında.

Emlak vergisinde birim değerler dört yılda bir takdir edilir ve 2026 bir takdir yılıdır. 4 Aralık 2025 tarihli 7566 sayılı Kanunla getirilen geçici maddeye göre 2026 için hesaplanan vergi değerleri 2025 vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez; 2027, 2028 ve 2029’da matrahlar bu değerler üzerinden hesaplanır. [1]

Takdir yılı, vergi değerinin yeniden belirlendiği yıldır: takdir komisyonları arsa ve arazinin asgari ölçüde birim değerlerini belirler ve vergi değeri bu değerlere göre hesaplanır. Geçici madde 2026 için hesaplanan yeni değerin 2025 değerinin iki katını aşmamasını şart koşuyor; sonraki üç yılın matrahı da bu sınırlandırılmış değer üzerinden hesaplanıyor. [1]

Aynı kanun ara yıllardaki artışı da değiştirdi. Takdir yapılmayan yıllarda vergi değeri bir önceki yılın değerinin yeniden değerleme oranıyla artırılmasıyla bulunur. Eskiden bu artış oranın yarısı kadardı; artık oranın tamamı kadar. 2025 için yeniden değerleme oranı %25,49’du: eski kuralla matrah %12,745, yeni kuralla %25,49 artacaktı. [1] [2]

Bunun anlamı basit: arsayı uzun süre tutmayı düşünen biri için emlak vergisi, enflasyonun yarısı hızında değil, yaklaşık enflasyon hızında büyüyen bir kalem hâline geldi. Vergi değeri hâlâ piyasa fiyatının altında kalabilir; ama aradaki makas eskisinden daha yavaş açılır.

Gelir Vergisi Kanununa göre gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artışı kazancıdır. Beş yıl dolduktan sonra yapılan satışta bu kazanç doğmaz. Miras gibi ivazsız iktisap edilen gayrimenkuller bu kuralın dışındadır. [3]

Kazanç hesaplanırken alış bedeli, artış oranı %10 veya üzerindeyse üretici fiyat endeksindeki artış oranında büyütülür; satıcının üstünde kalan giderler, vergi ve harçlar düşülür. Bir takvim yılındaki değer artışı kazancının 2026 için 150.000 lirası vergiden müstesnadır; kalan kısım beyannameyle, diğer gelirlerle birlikte %15’ten %40’a kadar artan oranlarla vergilendirilir. [3]

Örnekte iki milyon liraya alınıp beş yıl dolmadan dört milyon liraya satılan arsa, endekslemeden ve giderlerden sonra 720.000 liralık bir kazanç bırakıyor; istisnadan sonra kalan 570.000 lira için ödenecek vergi 116.400 TL. Aynı satış beş yıl dolduktan sonra yapılsaydı bu kalem doğmayacaktı. Satış takvimi, arsanın maliyet hesabının bir parçasıdır. [3]

Vergiler ve harçlar görünen maliyettir. Görünmeyen maliyet paranın değeridir. Son on yılda tüketici fiyatları on üç kat arttı; on yıl önce alınmış bir arsanın bu süreyi kâr sayabilmesi için en az bu çıtayı geçmesi gerekiyordu. Arsada kira geliri olmadığı için bu çıtayı yalnızca değer artışı geçebilir. [5]

Bir de bakımsızlığın maliyeti var. Kamunun satış ilanlarında bile parsellerin fiilî durumu yazılırken bir kısmının kısmen ya da tamamen işgalli olduğu görülüyor. Boş bırakılan arsada sınırın, kullanımın ve işgalin düzenli kontrolü, elde tutmanın küçük ama gerçek bir kalemidir. [6]

Önceki bölümler maliyetin üç zamana dağıldığını gösterdi: alışta ve satışta harç, aradaki her yıl emlak vergisi ve beş yıl dolmadan yapılan satışta değer artışı kazancı vergisi. 2026’dan sonra emlak vergisinin ara yıllarda yeniden değerleme oranının tamamı kadar büyüyecek olması, yıllık kalemi eskisinden daha önemli hâle getirdi. [1]

Elde tutulan bir arsanın maliyetini görmek için karmaşık bir model gerekmez. Her yıl aynı üç kaydı kontrol etmek ve sonucu aynı dönemin enflasyonuyla yan yana koymak yeterlidir; üçü de belediyeden ve tapudan öğrenilebilir. Karnenin üç satırı şöyle:

Yıllık emlak vergisi vergi değerinin binde 3’ü, büyükşehirde binde 6’sıdır; değeri belediyeden öğrenmek gerekir. Tapudaki alış tarihi beş yıl kuralının başlangıcıdır; bu tarih dolmadan yapılacak bir satışın vergisi önceden hesaplanmalıdır. Boş bırakılan arsada ise sınır, çit ve işgal kontrolü yapmak gerekir; tapu kaydı ile zemindeki kullanım ayrışabilir.

Bu üç satır yıllık bir kontrol için yeterlidir. Asıl karşılaştırma ise yılda bir kez, arsanın değerini aynı aralıktaki enflasyonla yan yana koyarak yapılır; on yılda fiyatların on üç kat arttığı bir dönemde bu karşılaştırma karnenin en önemli satırıdır. [5]

Arsa kira getirmez, ama fatura getirir;
beklemenin hesabı faturalarla başlar.

Baştaki soruya kanunlarla verilebilecek cevap şu: arsayı elde tutmanın yıllık görünen maliyeti emlak vergisidir; vergi değerinin binde 3’ü, büyükşehirde binde 6’sı. 2026’dan sonra bu değer ara yıllarda yeniden değerleme oranının tamamı kadar büyüyecek. Satışta alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 harç öder ve beş yıl dolmadan yapılan satışta kazancın istisna üstü kısmı vergilendirilir. Görünmeyen maliyet ise paranın değeridir ve hesabın en büyük satırı odur. Bu yazı Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki metinlerle yazıldı.