Arsa/Arazi İhalesi Size Bedava Ekspertiz Verir

Bir araziye teklif vermeden önce en çok merak edilen şey, o bölgede metrekarenin gerçekte kaç para ettiğidir. İlan siteleri satıcının istediği fiyatı gösterir; tapudaki satış bedeli çoğu zaman gerçeği yansıtmaz; değerleme raporu ise ücretlidir ve genellikle tek bir parsel için hazırlanır.

Kamunun satış ihaleleri bu boşluğu dolduran, az bilinen bir kaynaktır. Her ihale ilanında satılacak her parsel için bir tahmini bedel yazar. Bu bedelin bir kamu komisyonu tarafından, dayanaklarıyla birlikte hesaplandığını bildiğinizde, ilan sayfası bir anda bölgenin ücretsiz emsal listesine dönüşür.

Devlet İhale Kanununun 9. maddesine göre tahmin edilen bedel idarelerce tespit edilir ya da tespit ettirilir. İşin özelliğine göre bu bedel ya da hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur. Bedel, dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilir ve asıl evrak arasında saklanır. [1]

Hazine taşınmazlarında kural daha da ayrıntılıdır. Yönetmeliğe göre tahmin edilen bedeli, idarenin taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli ya da uzmanı memurları arasından seçilen üç kişilik bedel tespit komisyonu belirler ve karara bağlar. Bedelde taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurularak rayiç bedel esas alınır; komisyon kararını bir Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu ile verir. [2]

Bu değerin kamuya açık olmasını sağlayan da kanundur. İlanlarda varsa tahmin edilen bedel ve geçici teminat miktarının belirtilmesi zorunludur. İlan, ihalenin yapılacağı yerde çıkan bir gazete ve bir internet haber sitesinde yapılır; ilk ilan ile ihale günü arasında en az on gün bulunur. Hazine ihalelerinde de ilanın tahmin edilen bedeli göstermesi zorunludur. [1] [2]

Gerçek bir örnek alalım: bir Milli Emlak müdürlüğünün 3 Eylül 2025’te yapılan satış ihalesinin ilanı. İlan her parsel için mahalleyi, mevkiyi, ada ve parseli, cinsini, yüzölçümünü, imar ve fiilî durumunu, tahmini bedeli ve geçici teminatı veriyor. Tahmini bedeli yüzölçümüne böldüğümüzde her parselin metrekare değeri ortaya çıkıyor. [3]

Tablodaki metrekare değerleri bizim hesabımızdır ve ilanın kendisinden başka bir belge gerektirmez. Tahmini bedel kanun gereği ilana yazılmak zorundadır; Hazine taşınmazlarında bu bedeli, taşınmazın konumu ve özellikleri dikkate alınarak rayiç bedel esas alınmak üzere üç kişilik bir bedel tespit komisyonu belirler. [1] [2]

Tablo üç şey söylüyor. Birincisi, aynı ilçede aynı gün satışa çıkan parsellerin metrekare değeri 215 TL ile 1.458 TL arasında değişiyor; yaklaşık 6,8 kat. İkincisi, fark asıl olarak mahalleden geliyor: bir mahallenin bütün parselleri 750 ile 950 lira arasında toplanırken başka bir mahallede değer 1.332 liranın altına inmiyor. Üçüncüsü, aynı mahallede cinsin etkisi beklenenden küçük: taşlık, kayalık ve tarla birbirine yakın değerlenmiş. [3]

Teminat sütunu da bir şey öğretiyor. Hazine ihalelerinde geçici teminat tahmin edilen bedelin yüzde onundan az olmamak üzere yüzde otuzuna kadar alınır; bu ilanda en büyük iki parselde %10, ötekilerde %30 uygulanmış. Teminat bir değer göstergesi değildir; ihaleye girmenin bedelidir. [2] [3]

Belediyeler de arsa satarken aynı kanuna göre ilan verir. Bir büyükşehir ilçe belediyesinin Ocak 2025’te kapalı teklifle yaptığı arsa satışında ilk altı parselin muhammen bedelleri metrekare başına 14.000 ile 30.000 lira arasında. Bu parseller kent içindeki imarlı arsalar; geçici teminatları kanundaki orana uygun olarak muhammen bedelin tam %3’ü. [1] [4]

Belediye ilanının Milli Emlak ilanından farkı, buradaki parsellerin kent içinde ve imarlı olması; değerler bu yüzden metrekare başına binlerle değil on binlerle konuşuluyor. Usul ise aynı kanundan geliyor: ihale kapalı teklifle yapılıyor ve her parselin muhammen bedeli ile geçici teminatı ilanda tek tek yazıyor. [4]

TOKİ’nin toplu satışları ise ölçeği gösterir. Şubat 2024’te duyurulan satışta 28 ildeki 287 arsa yaklaşık 1,6 milyon metrekare büyüklükte ve toplam 6,18 milyar lira muhammen bedelle açık artırmaya çıkarıldı; satış %25 peşinat ve 48 ay vadeyle yapıldı. Bu, metrekare başına ortalama yaklaşık 3.832 liraya karşılık geliyor. Ortalama farklı illerdeki farklı imar durumlarını birleştirdiği için tek bir parsel için ölçü olamaz; ama bir kurumun aynı gün yüzlerce parsele biçtiği değerin toplamını görmek mümkün. [5]

İlandaki bedel bir başlangıç noktasıdır. Açık teklif usulünde istekliler komisyon önünde sözlü teklif verir; ihaleye katılan teklifler bedelin üstüne çıkabilir. Hazine ihalelerinde ihale kararı, karar tarihinden itibaren en geç on beş iş günü içinde ita amirince onaylanır ya da feshedilir. Yani ilanın bize verdiği şey gerçekleşmiş satış değil, kamunun rayiç tahminidir. [1] [2]

Bunun bir sonucu daha var: ilan ihalenin hangi bedelle sonuçlandığını söylemez. Gerçekleşen bedeli öğrenmek için ihale kararına ve onayına bakmak gerekir; ilanı emsal olarak kullananın bu farkı baştan bilmesi karşılaştırmayı daha sağlam kılar. Kart ilandaki her bilginin neyi söyleyip neyi söylemediğini yan yana koyuyor:

Bu ayrım ilanı küçültmez, doğru yere koyar. Tahmini bedel bir kamu komisyonunun o gün o parsele biçtiği değerdir; komşu bir arazinin fiyatını sınamak için güçlü bir başlangıç noktasıdır, ama son söz değildir.

Önceki bölümler bir ilanın neleri verdiğini gösterdi: parselin yeri, cinsi, yüzölçümü, imar ve fiilî durumu, tahmini bedeli ve teminatı. Bunların hepsi kamunun kendi kaydıdır ve ilan, ihalenin yapılacağı yerde çıkan bir gazetede ve bir internet haber sitesinde duyurulmak zorundadır; yani bir bölgenin emsalini çıkarmak için gereken bilgi zaten ortadadır. [1]

İhale ilanlarını bir emsal kaynağı olarak kullanmak için uzmanlık gerekmez; dikkat gerekir. İlanın her satırı aynı sırayla okunduğunda, birkaç dakikada aynı mahalledeki parsellerin metrekare değerlerinden oluşan bir karşılaştırma listesi çıkar. Üç adım yeterlidir:

Tahmini bedeli yüzölçümüne bölmek, devletin kendi komisyonunun o parsele biçtiği rayiç metrekare değerini verir. Karşılaştırma için aynı mahallede, aynı cins ve imar durumundaki parsel seçilmelidir; işgal, hisse ve imar notu fiyatı ayrı ayrı değiştirir ve ilanda üçü de yazar. Değer ise ilanın tarihindeki değerdir; aradan geçen sürede piyasa değişmiş olabilir.

Bu üç adım bir ilan sayfasını birkaç dakikada bölgenin emsal listesine çevirir. Aynı bölgede birden fazla ilanı ve farklı tarihleri yan yana koymak, tek bir ilanın yanıltma ihtimalini de azaltır.

Bir ihale ilanı yalnızca satış duyurusu değildir;
devletin o parsele biçtiği değerin kaydıdır.

Baştaki iddianın kayıtlarla verilebilecek karşılığı şu: kamunun arsa ve arazi satışlarında her parsel için bir tahmini bedel belirlenir, bu bedel kanuna göre dayanaklarıyla tutanağa bağlanır ve ilana yazılır. Bu değer bir ekspertiz raporunun yerini tutmaz; ama aynı bölgedeki bir arazi için ödenecek fiyatı sınamak isteyen herkese ücretsiz ve resmî bir emsal verir. Bu yazı Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki metinlerle ve yayımlanmış ilanlarla yazıldı.