Düzenleme Ortaklık Payı: Arazinin Yüzde Kaçı Gider?

İmar Kanununun 18. maddesi belediyelere, belediye ve mücavir alan dışında da valiliklere geniş bir yetki verir: imar hududu içindeki binalı ya da binasız arsa ve arazileri, maliklerin muvafakati aranmaksızın birbirleriyle, yol fazlalarıyla ve kamuya ait yerlerle birleştirmek; bunları imar planına uygun ada ve parsellere ayırmak ve hak sahiplerine müstakil, hisseli ya da kat mülkiyeti esasına göre dağıtmak. Bu işleme arazi ve arsa düzenlemesi, kısaca 18. madde uygulaması denir. [1]

Dağıtım sırasında her parselin yüzölçümünden bir miktar düşülür. Kanun bu payın iki gerekçesini sayar: düzenleme alanındaki nüfusun ihtiyaç duyduğu umumi hizmet alanlarının tesisi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları. Yönetmelik payı daha açık tanımlar: herkesin ortak kullanabileceği kamusal alan; ortak kullanım dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz. [1] [2]

Bu tanımdaki ikinci gerekçe önemlidir. Düzenlemeden önce yolu, parseli, imarı olmayan bir tarla; düzenlemeden sonra imar parseline, yani yönetmeliğin tanımıyla arsaya dönüşür. Kanunun mantığına göre arsaya dönüşmenin bedeli metrekareyle ödenir. [2]

Payın bir üst sınırı var: düzenlemeye giren arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşi. Bu sınır baştan böyle değildi. 1985 tarihli İmar Kanununun ilk metninde sınır yüzde otuz beşti; 2003’te 5006 sayılı Kanunla yüzde kırka, 2019’da 7181 sayılı Kanunla yüzde kırk beşe çıkarıldı. 2019 değişikliği payın gerekçesine umumi hizmet alanlarının tesisini de ekledi. [1]

Tavan her değişiklikte yukarı gitti; hiçbir değişiklik onu aşağı çekmedi. Grafik üç dönemi yan yana gösteriyor: 1985’ten 2003’e yüzde 35, 2003’ten 2019’a yüzde 40, 2019’dan bugüne yüzde 45. Aynı parselden bugün düşülebilecek pay, ilk metindekinden on puan daha fazla.

%45 bir tavandır, her uygulamada kesilen oran değildir. Yönetmeliğe göre oran, düzenleme sahasındaki toplam pay miktarının sahaya giren parsellerin toplam yüzölçümüne bölünmesiyle bulunur ve virgülden sonra yedi basamakla hesaplanır. Planda ne kadar yol, park ve okul alanı varsa oran o kadar yükselir; tavana ulaşınca durur. [2]

Oran kural olarak bütün sahaya aynı uygulanır: aynı düzenleme sahasındaki büyük ve küçük parselden aynı yüzde düşülür. Parselasyon planı olmadan ifrazla oluşmuş bir parselden daha önce kamu alanı için terk edilmiş bir kısım varsa, o kısım hesaba katılır ve yalnız tamamlayan fark alınır. Aşağıdaki şerit 1.000 metrekarelik bir parselin tavandaki kesintiyle, tablo ise dört farklı oranda neye dönüştüğünü gösteriyor. [2]

Örneği bilerek tavandan kurduk: kesinti yüzde 45’e ulaştığında 1.000 metrekarelik parselden 550 metrekare kalır. Daha düşük oranlarda kalan alan artar; ama hangi oranın uygulanacağını planın yol, park ve okul alanları belirler ve kesin sayı ancak onaylanmış dağıtım cetvelinde görünür. [1] [2]

Aynı hesabı bir başka yazımızda gerçek bir alanla yaptık: 19.945,84 metrekarelik bir alandan %45 düşüldüğünde 10.970,21 metrekare kalıyordu. O sonucu kesin tahsis gibi değil, senaryo alanı olarak etiketledik; çünkü kesin sayıyı ancak onaylanmış dağıtım cetveli verir. Arazi alırken yapılması gereken de budur: ilandaki metrekareyi değil, olası kesinti sonrasındaki metrekareyi fiyata bölmek. [3]

Kanun payın kullanılabileceği yerleri tek tek sayar ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatla kullanılamayacağını söyler. Yönetmelik de aynı sınırı tekrarlar: pay, umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek içindir ve ortak kullanım dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz. [1] [2]

Bu sınır malik için önemlidir: kesilen alan bir belediye arsasına ya da satılacak bir parsele dönüşmez; yol, meydan, park, otopark ve çocuk bahçesi gibi umumi hizmetlere gider. Kanundaki liste üç gruba ayrılabilir: [1]

Ayrılan alanlardan belediye hizmetleriyle ilgili olanlar belediye adına, ötekiler imar planındaki amacı gerçekleştirecek idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir. Kapanan imar ve kadastro yolları öncelikle paya ayrılan toplam alandan düşülür; yani eski yolların yeri yeni yolların hesabına sayılır. [1]

Planın gerektirdiği kamu alanı %45’i aşabilir. Kanun bu durumda fazlayı parsellerden bedelsiz almaz; 13. maddedeki yollara gider: önce tescil harici ve belediye ya da Hazine mülkiyetindeki alanlar, sonra imar hakkı aktarımı, en sonunda takas ya da satın alma suretiyle kamulaştırma. Bir parselden kamulaştırma yapılacaksa ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan alan üzerinden ayrılır. [1]

Bu sıra malik için bir güvencedir: planın istediği kamu alanı ne kadar büyük olursa olsun, yüzde 45’in üstündeki kısım parsel sahibinin hesabından bedelsiz alınmaz; ya kamunun kendi arazisinden, ya imar hakkı aktarımıyla ya da kamulaştırmayla karşılanır. Fazlanın hangi yoldan karşılanacağını tablo sırasıyla gösteriyor:

Bir parselden bir defadan fazla ortaklık payı alınmaması esastır. Ama kanun bir kapıyı açık bırakır: imar planı kararıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olursa, yeni değerin eski değerden az olmaması kaydıyla ve önceki terk ve kesintiler hesaba katılarak, ilk uygulamadaki oranı %45’e kadar tamamlayan ilave kesinti yapılabilir. Daha önce düşük oranla düzenlenmiş bir parsel, plan yoğunlaştığında ikinci bir kesintiyle karşılaşabilir. [1]

2024’te bir kural daha eklendi. Parsel üzerindeki mevcut yapı nedeniyle pay alınamıyorsa payın miktarı bedele dönüştürülebilir; bedel, fazladan kesinti yapılan öteki parsel sahiplerine ödenir. Bedel ödenmedikçe tapuda işlem yapılamayacağı beyanlar hanesine yazılır, bedel tescilden itibaren en geç bir yıl içinde ödenir ve yeniden değerleme oranıyla güncellenir. [1]

Parselasyon planı belediye ve mücavir alanda encümenin, dışında il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer ve bir ay süreyle ilgili idarede asılır. Bu sürenin sonunda kesinleşir ve tapu müdürlüğü sicili, maliklerin muvafakati aranmaksızın plana göre re’sen düzenler. Maliklerin plana karşı harekete geçebileceği pencere bu bir aydır. [1]

Kanun belediyeye de bir süre koyar: parselasyon planı imar planının kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde yapılmalıdır; yapılmaması nedeniyle doğacak kamulaştırma işlerinden belediye ya da valilik sorumludur. Plan asıldığında yapılacak üç kontrol şunlar: [1]

Oran planda sahanın tamamı için tek bir sayı olarak yazar; sizin parseliniz için ayrı bir oran yoktur. Yeni parsel öncelikle eski parselin bulunduğu yerden, mümkün değilse en yakın eşdeğer alandan verilir; dağıtım cetveli nereye düştüğünüzü gösterir. Mevcut yapı nedeniyle pay bedele çevrildiyse, bedel ödenmedikçe tapuda işlem yapılamayacağı beyanlar hanesine yazılır; alınacak parselde bu beyanı aramak gerekir.

Bu üç kontrolün belgeleri parselasyon dosyasında ve tapu kaydında bulunur. Askı süresi yalnız bir ay olduğu için plan asıldığında bu belgelere hızlı ulaşmak, itirazın kendisi kadar önemlidir. [1] [2]

Ortaklık payı bir kesinti gibi görünür;
kanun ise onu imarlı arsanın bedeli sayar.

Baştaki soruya maddelerle verilebilecek cevap şu: imar uygulamasında arazinizin en fazla %45’i, yol, park, okul ve benzeri ortak alanlar için bedelsiz düşülebilir; gerçek oran planın gerektirdiği kamu alanına göre sahanın tamamı için tek bir sayı olarak hesaplanır. Fazlası bedelle alınır, ikinci kesinti ancak plan yoğunlaşırsa ve ilk orana %45’e kadar tamamlama olarak yapılabilir. Bu yazı Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki metinlerle yazıldı.