Tapudaki Beyanlar Hanesi: Arsa Alırken Okunacak Satır

Beyanlar hanesi, tapu kütüğünün mülkiyet, irtifak, rehin ve şerh sütunlarından ayrı bir sütunudur. Medeni Kanuna göre eklentiler ve taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamaları bu sütuna yazılır; Tapu Sicili Tüzüğüne göre de mevzuatın yazılmasını öngördüğü hususlar tarih ve yevmiye numarasıyla buraya kaydedilir. [1] [2]

Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes ilgili sayfanın kendisine gösterilmesini ya da örneğini isteyebilir. Kanun bunun sonucunu da açıkça yazar: kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Yani alıcı, beyanlar hanesindeki bir satırı okumadığını ileri süremez; o satırı okumak alıcının işidir. [1]

Her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır ve bu sayfa sütunlara bölünür. Kanun mülkiyeti, irtifak hakları ile taşınmaz yükünü ve rehin haklarını ayrı sütunlarda sayar; Tüzük şerhler ve beyanlar sütunlarını tanımlar. Her sütun ayrı bir soruya cevap verir. [1] [2]

Alıcı için bu düzen bir okuma sırası demektir: önce taşınmazın kime ait olduğu, sonra üzerinde başkasının hangi hakkı bulunduğu, ardından borç ya da yasak gibi kısıtlamalar ve en son taşınmazın kendisine dair beyanlar okunur. Tablo her sütunun neyi kaydettiğini dayanağıyla gösteriyor:

Tablonun son satırı ötekilerden farklı bir şey söyler. İlk dört sütun kimin ne hakkı olduğunu gösterir; beyanlar sütunu ise taşınmazın kendisi hakkında bilinmesi gereken durumu kaydeder.

Şerh ile Beyan Aynı Şey mi?

Hayır. Tüzüğe göre şerhler sütununa kişisel haklar, tasarruf yetkisini kısıtlayan ya da yasaklayan şerhler ve geçici tescil şerhleri yazılır; bir haciz ya da satış vaadi bu sütunda görünür.

Beyanlar sütununa ise mevzuatın yazılmasını öngördüğü hususlar yazılır: eklentiler, kamu hukuku kısıtlamaları ve taşınmazın durumu hakkında bir kanunun kayda geçirilmesini istediği bilgiler.

Bu ayrım alışverişte önemlidir. Şerhteki bir haciz satıcının borcuyla ilgilidir; beyandaki bir aykırılık ise taşınmazın kendisiyle ilgilidir ve malik değişse de kayıtta kalır.

Beyanlar hanesine ne yazılacağına tapu müdürlüğü kendi başına karar vermez; her beyanın bir kanun ya da yönetmelik dayanağı vardır. Tüzüğe göre beyanlar sütununa mevzuatın yazılmasını öngördüğü hususlar yazılır ve her beyan tarih ve yevmiye numarası belirtilerek kaydedilir. [2]

Bu yüzden bir beyan satırını okurken asıl soru, onu hangi idarenin yazdırdığıdır; aykırılık beyanlarının kalkması da yine o idarenin bildirimine bağlıdır. Arsa ve arazi alırken en sık karşılaşılabilecek beyanları öngören hükümler şunlar: [3] [4]

Tablonun ilk ve üçüncü satırı aynı mantıkla ve aynı yıl kanuna girdi. 2020’de önce İmar Kanununa, sonra Toprak Koruma Kanununa eklenen hükümlerle aykırılık tespitlerinin tapuya yazılması zorunlu hâle geldi: [3] [4]

İki hükümde de idare aykırılığı en geç yedi gün içinde tapu dairesine bildirir ve aykırılığın giderildiği yine idarece bildirilmeden kayıt kaldırılamaz. 2024’te yeniden yazılan bir fıkrayla ortaklık payının bedele dönüştüğü parsellere de bir beyan eklendi: bedel ödenmedikçe tapuda işlem yapılamaz ve bedel tescilden itibaren en geç bir yıl içinde ödenir. [3] [4]

Tablodaki vurgulu satır, arsa alıcısının en çok şaşırdığı kayıttır. Kadastro Kanununa göre bir taşınmazın üzerinde malikinden başka birine ya da paydaşlardan birine ait muhdesat, yani ağaç ya da yapı varsa, bunun sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi beyanlar hanesinde gösterilir. Böyle bir parselde tapudaki malik ile tarladaki ağacın sahibi aynı kişi olmayabilir. [5]

Diğer beyanlar da satılan şeyi tarif eder. Aykırı yapı beyanı yapının ruhsata uygun olmadığını, riskli yapı beyanı yapının dönüşüm sürecine girdiğini, heyelan beyanı ise sınırın kendisinin kalıcı olmayabileceğini söyler; Medeni Kanuna göre heyelan bölgesinde arazi kaymasının sınırı değiştirmeyeceği ilkesi uygulanmaz. Kültür varlığı grubu beyanı olan bir taşınmazda onarım ve yapı esasları gruplandırmaya bağlıdır. [1] [3] [6] [7]

Tüzük bir beyan türünü daha tanımlar: tapu müdürlüğü bir istemi reddederse ret kararı beyanlar sütununda belirtilir ve ret gerekçesi giderilmeden o işlem yapılamaz. Yarım kalmış bir işlemin izi de bu yüzden beyanlarda görülebilir. [2]

İfrazla bölünen bir parselde beyanlar kaybolmaz. Tüzüğe göre bir taşınmaz bölündüğünde üzerindeki bütün şerh ve beyan kayıtları oluşan taşınmazların sayfalarına aynen nakledilir. Kaydın hangi parsel üzerinde devam ettiği hukuken ve teknik olarak belirlenebiliyorsa yalnız o parsele nakledilir. [2]

Bu kural, bölünmüş bir arazinin küçük bir parçasını alan için önemlidir. Ana parseldeki bir aykırılık ya da muhdesat beyanı, alınan parçanın sayfasında da görünebilir; görünüyorsa beyanın o parçayla ilgili olup olmadığını sormak gerekir.

Önceki bölümler beyanlar hanesinin neden ayrı okunması gerektiğini gösterdi: aykırı yapı, tarım arazisinde aykırı kullanım ya da bedele dönüşen ortaklık payı gibi kayıtlar satıcıyla değil taşınmazla ilgilidir ve malik değişse de sütunda kalır. Parsel bölündüğünde de bu kayıtlar yeni parsellerin sayfalarına aynen geçer. [2]

Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes ilgili sayfanın kendisine gösterilmesini ya da örneğini isteyebilir. Yani kaydı görmek için kanunun aradığı şey, kayıtla ilginizi inanılır kılmanızdır. Bir arsayı almadan önce bu sütunu okumak, fiyatı konuşmadan önce yapılacak üç adımdır: [1]

Önce güncel tapu kaydı, beyanlar dâhil bütün sütunlarıyla alınır. Sonra her beyan satırı tarih, yevmiye numarası ve dayandığı kanunla birlikte okunur. Son olarak beyanı yazdıran idareye, yani belediyeye, valiliğe ya da ilgili kuruma beyanın bugünkü durumu sorulur; aykırılık beyanları ancak bu idarelerin bildirimiyle kalkar.

Beyanlar hanesi boş bir arsa, sorunsuz bir arsa demek değildir; ama dolu bir beyanlar hanesi, fiyatı konuşmadan önce okunması gereken bir dosyadır.

Beyanlar hanesi bir dipnot gibi durur;
arsanın ne olabileceğini çoğu zaman o satır söyler.

Baştaki iddianın maddelerle karşılığı şu: beyanlar hanesi, Medeni Kanunun ve Tapu Sicili Tüzüğünün tanımladığı, mevzuatın kayda geçirilmesini istediği bilgilerin sütunudur. Aykırı yapı, tarım arazisinde aykırı kullanım, bedele dönüşen ortaklık payı, başkasına ait ağaç ya da yapı, riskli yapı, kültür varlığı grubu ve heyelan bölgesi bu sütunda yazar; parsel bölündüğünde yeni parsellere geçer ve kimse bilmediğini ileri süremez. Bu yazı Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki metinlerle yazıldı.