Dededen Kalan Parsel Park mı Oldu?

Paylaşımdaki fotoğraf bir uygulama imar planı paftasının küçük bir kesiti. Fotoğrafı sayfaya koymadık; aşağıdaki şekil aynı kesitin bizim çizdiğimiz ölçeksiz şeması. Yolların, adaların ve işaretlerin yeri fotoğraftakiyle aynı; biçimler yaklaşık. [1]

Paftanın üstünden 15 metrelik bir yol geçiyor, batısında 10 metrelik bir yol var. İkisinin köşesinden başlayıp güneydoğuya uzanan büyük alanın üstünde “PARK” yazıyor. Fotoğrafta sarıyla çizilen iki parsel, K1815 ve K1816, bu alanın içinde değil: B-5 yazan bir konut adasında, parkla aralarında 7 metrelik bir yol var. [1] [2]

Bu ilk okuma bir kesin hüküm değil. Fotoğraf eğik çekilmiş ve kırpılmış; paftanın tarihi, ait olduğu plan ve yeri belli değil. Yine de işaretlerin söylediği açık: sarı çizgi park lejantının içine düşmüyor. Paftadan çıkan üç not şunlar.

Paftayı okumak için işaretlerin anlamını bilmek gerekiyor. Dairenin içindeki B-5 bitişik düzende beş katı, A-3 ayrık düzende üç katı gösteriyor. 0.30 ve 1.50 gibi kesirli sayılar taban alanı katsayısı (TAKS) ve kat alanları katsayısıdır (KAKS, emsal). BHA belediye hizmet alanının kısaltması. [2]

Tabloya göre işaretli parseller beş katlı bitişik yapılaşmaya ayrılmış bir adada duruyor; kamu alanı olan yalnız park ve belediye hizmet alanı. Paylaşımdaki “büyük parsel” ifadesi ise ayrı bir ihtimale işaret ediyor: dededen kalan parsel bir zamanlar bugünkü park alanını da içine alan büyük bir kadastro parseli olabilir. Bunun nasıl mümkün olduğunu görmek için önce planın mülkiyete ne yaptığına bakalım.

Değiştirmez. İmar planı bir parselin nasıl kullanılacağını söyler, kimin olduğunu değil. İmar Kanununun 10. maddesine göre umumi hizmetlere ayrılan yerler kamulaştırılıncaya ya da ilgili proje gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder. Planda park yazan bir parsel, tapuda malikinin adına kayıtlı kalır. [3]

Ama plan bu parselin kullanımını kısıtlar. Kanunun 13. maddesi, kamu alanlarının bir kısmında kamuya geçiş sağlanıncaya kadar malikin plana uygun özel tesis yapabileceğini söyler; yol, meydan, ibadet yeri, park ve çocuk bahçesi bunun dışında tutulur. Parkta kalan bir parsele yeni yapı yapılamaz, mevcut yapılar kamulaştırılıncaya kadar korunabilir. [3]

Kanun bu kısıtın sonsuza kadar sürmesine de izin vermiyor. 13. maddeye göre bu alanlarda beş yıllık imar programı süresi içinde, maddedeki yollarla işlem yapılarak parsel kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır; bu süre en fazla bir yıl uzatılabilir. Kamulaştırma Kanununun 2016’da eklenen ek 1. maddesi de aynı yöne bakıyor: planla mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde kısıtlanan taşınmaz için beş yıl içinde ya kamulaştırma ya da kısıtı kaldıran plan değişikliği. [3] [4]

Yani plan çizgisiyle tapu arasında bir ara dönem var. Bu dönemde parsel malikinin; ama üzerinde ne yapılabileceğini plan belirliyor. Asıl soru, parselin bu ara dönemden hangi yolla çıkıp kamuya geçtiği.

İmar Kanununun 13. maddesi, özel mülkiyetteki bir parselin park gibi bir umumi hizmet alanına nasıl geçeceğini sırayla sayıyor. İlk yol 18. madde uygulaması, yani arazi ve arsa düzenlemesi. Kesinti yetmezse eksik alan tescil dışı, belediye ya da Hazine arazilerinden karşılanır. Bunlarla da sağlanamazsa imar hakkı aktarımı, trampa, satın alma ya da kamulaştırma gelir. [3] [5]

Bu sıra 2019’da yeniden yazıldı, 2024’te genişletildi. İmar hakkı aktarımı 5 Aralık 2024 tarihli 7534 sayılı Kanunla eklendi: malikin parselindeki inşaat hakkı başka bir parsele taşınabiliyor. Yönetmelik bu yolu 11 Eylül 2025’te ayrıntılandırdı. [3] [5]

Paylaşımdaki iddia için en önemli satır ilki. 18. madde uygulamasında belediye, düzenleme sahasındaki parselleri maliklerin muvafakatini aramadan birleştirir, plana göre yeniden böler ve hak sahiplerine dağıtır. Dağıtımdan önce her parselden bir düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilir. Bu pay yol, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha gibi umumi hizmetlere gider ve başka maksatla kullanılamaz. [3]

Kesintinin üst sınırı zamanla yükseldi. Kanunun ilk metninde yüzde 35 olan oran 2003’te 40’a, 2019’da 45’e çıktı. Kanun bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmamasını esas alıyor. [3]

Bu hesap paylaşımdaki “büyük parsel” ifadesini açıklayabilir. Büyük bir kadastro parselinde 18. madde uygulaması yapıldığında, parselin bir kısmı kesintiyle park olur, malike kalan hak yeni numaralı bir imar parselinde tapuya yazılır. Bu durumda park için ayrıca bedel ödenmez; bedelsiz kesinti uygulamanın kendisidir. Paftadaki işaretli parsellerin bu tür bir dağıtımın sonucu olup olmadığı ise ancak parselasyon dosyasından okunur. [3] [5]

Böyle bir uygulamada malikin haberi olmaz mı? Paylaşımdaki ikinci soru tam olarak bu.

Parselasyon planı onaylandıktan sonra ilan edilir. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 26. maddesine göre plan otuz gün süreyle belediyede ya da valilikte askıya çıkarılır, internet sitesinde yayımlanır ve PARSİD sistemine girilir. Askıda paftalar, uygulamaya giren parsellerin listesi ve dağıtım cetveli ilan edilir. [5]

Bugünkü metin bir adım daha atıyor: uygulamaya giren taşınmazların maliklerine PARSİD sistemi üzerinden e-Devlet bildirimi yapılıyor. Bu fıkranın önceki metni Danıştay Altıncı Dairesinin 13 Mayıs 2024 tarihli kararıyla iptal edildi; e-Devlet bildirimini de içeren yeni metin 11 Eylül 2025’te yürürlüğe girdi. [5]

Bunun pratik anlamı şu: 2025’ten önceki uygulamalarda malike kişisel bir bildirim yapılması kuralın parçası değildi; duyuru askı ve ilanla yapılıyordu. Yıllar önce başka bir şehirde yaşayan mirasçının askıyı görmemiş olması bu yüzden mümkün. Ama habersiz kalmak uygulamayı kendiliğinden geçersiz kılmaz. [5]

İdari Yargılama Usulü Kanununa göre idare mahkemelerinde genel dava süresi 60 gündür ve ilanı gereken düzenleyici işlemlerde süre ilan tarihini izleyen günden başlar. Bu kısa süre, askının takip edilmesini malik için önemli kılıyor. [6]

Askı kuralı 2025’te değişen tek kural değil. Son on yılda kesinti oranı, kamuya geçiş yolları ve el atma davalarının kendisi de birkaç kez değişti.

Park alanında kalan bir parselin malikini ilgilendiren kurallar üç yerden değişti: İmar Kanunu ve yönetmelik, Kamulaştırma Kanunu ve yargı kararları. 2016’da kanuna beş yıl kuralı eklendi; aynı kanunun el atma davalarını beş yıl erteleyen geçici maddesi 2018’de Anayasa Mahkemesince iptal edildi. [4] [7]

2019’da kesinti sınırı yüzde 45’e çıktı ve kamuya geçiş yolları yeniden yazıldı; 2024’te imar hakkı aktarımı eklendi. 2022’de kanuna hukuki el atma davalarının adli yargıda görüleceğini söyleyen bir cümle girdi; Anayasa Mahkemesi bu cümleyi 2025’te iptal etti ve iptal 30 Ocak 2026’da yürürlüğe girdi. [3] [4] [7]

Takvimin söylediği şu: bir parselde yıllar önce yapılmış bir uygulama ile bugün yapılan bir uygulama aynı kurallarla yürümüyor. Eski bir uygulamada kesinti sınırı, askı ve bildirim, bugünküyle karşılaştırılarak değil, kendi tarihindeki kurala göre okunur. Peki park gerçekten yapıldıysa, ama ortada ne bir uygulama ne de kamulaştırma varsa?

Bir idarenin kamulaştırma yapmadan özel bir parselin üzerine park ya da yol yapmasına kamulaştırmasız el atma deniyor. Burada iki durum ayrılır. Parselin üzerine tesis yapılmışsa fiili el atma vardır; parsele dokunulmamış ama plan onu yıllarca kamu alanında tutmuşsa hukuki el atmadan söz edilir. [8]

Uyuşmazlık Mahkemesi 26 Ekim 2020’de aynı davadaki iki parseli bu ayrımla çözdü: üzerine yol yapılan parsel için adli yargıyı, yalnız planla kısıtlanan parsel için idari yargıyı görevli buldu. Fiili el atma davasının adli yargıda görülmesi Yargıtay’ın İçtihadı Birleştirme Kararına dayanıyor. [8]

9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 arasındaki el atmalar için Kamulaştırma Kanununun geçici 6. maddesi ayrı bir yol koyuyor: önce uzlaşma şart, uzlaşmada trampa, başka bir yerde imar hakkı ya da nakit bedel konuşulabiliyor; uzlaşılamazsa üç ay içinde bedel tespiti davası açılabiliyor. Anayasa Mahkemesi 2022’de bu davaların görülmesini nispi harcın ödenmesine bağlayan kuralları da iptal etti. [4] [7]

Hukuki el atmada görevli yargı yeri ise son yıllarda iki kez değişti. 2022’de kanuna eklenen adli yargı cümlesi 30 Ocak 2026’dan beri yürürlükte değil. Bugün dava açacak bir malikin güncel içtihada bakması gerekiyor. [4] [7]

Bu davalar uzun sürebiliyor. Basına yansıyan iki dosya bunun iki yüzünü gösteriyor: habere göre İzmit’teki Kınalı Asker Parkı, iptal edilen bir imar uygulamasından sonra ailenin eski arazisinin üzerine kurulmuştu ve 26 yıl süren davanın sonunda arazi aileye iade ediliyor. Ankara’da ise habere göre yol ve kaldırım olarak kullanılan bir hisse için aile lehine çıkan kararın yaklaşık 800 bin liralık alacağı yedi yıldır ödenmemiş. [9]

Uygulama, kamulaştırma ya da el atma; hangisi olursa olsun, malikin elinde kalan şey kayıtlardır. Kamulaştırma yapıldıysa bedelin nerede olduğu da bu kayıtlardan biridir.

Kamulaştırmada bedel hak sahibi adına bankaya yatırılır. Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine göre hak sahibi tespit edilemiyorsa bedel ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edilir; mahkemenin tescil kararı tapuya ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Malik ölmüşse dava mirasçılarıyla sürer. [4]

Mirasçıların bu bedelden habersiz kalması kanunun da gördüğü bir sorun. 2019’da Kamulaştırma Kanununa eklenen ek 3. madde, eski kamulaştırmalarda bankaya yatırılıp hak sahiplerine ödenmediği tespit edilen bedellerle ilgili davalarda değerin nasıl hesaplanacağını düzenliyor. Dededen kalan bir parsel kamulaştırılmışsa, parası hâlâ bir bankada duruyor olabilir. [4]

Kısıtın bir de vergi tarafı var. Emlak Vergisi Kanununun 30. maddesine göre kanunlar ya da kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan arsanın vergisi, kısıtlama sürdükçe onda bir oranında alınır. Danıştay’ın 1994 tarihli bir kararına göre bunun için malikin başvurusu aranmaz; kısıtlı taşınmazı bildirmek belediyenin görevidir. [10]

Bütün bu soruların cevabı birkaç kayıtta. Parsel Sorgu’da pasife alınmış bir parselin hangi işlemle kapandığı yazar; uygulama yapıldıysa dağıtım cetveli kesintiyi ve size düşen yeni parseli gösterir. Malikin bakacağı altı kayıt şunlar. [5] [11]

Bu altı kayıt dededen kalan parselin bugün nerede olduğunu söyler. Ama bu vakanın kendi kayıtlarının da sınırı var.

Bu okuma bir fotoğrafa ve mevzuata dayanıyor. Fotoğraf paftanın küçük bir kesiti; yeri, tarihi ve hangi plana ait olduğu belli değil. Paylaşımdaki kişinin tapu kaydına, parselin geçmişine ve belediyenin işlemlerine erişimimiz yok. [1]

Bu yüzden “belediye haklıydı” ya da “vatandaş yanılıyor” demiyoruz. Söyleyebildiğimiz şu: paftada işaretli parseller park lejantının içinde değil ve kanun, plan kararı ile mülkiyetin el değiştirmesini ayrı tutuyor. Görülebilen ve görülemeyen şunlar.

Bu sınırla baştaki soruya dönelim.

Paylaşımdaki paftada sarıyla çizilen iki parsel park alanında değil, B-5 yazan bir konut adasında. Park, 7 metrelik yolun öbür yanında başlıyor. Bir parselin park alanında kalması tek başına mülkiyeti belediyeye geçirmez: planda park yazan parsel, kamuya geçinceye kadar malikinin tapusunda kalır. [1] [3]

Bir parsel parka iki biçimde girer: ya bir işlemle, yani 18. madde uygulamasında yüzde 45’e kadar bedelsiz kesintiyle, imar hakkı aktarımıyla, trampayla ya da kamulaştırmayla; ya da hiçbir işlem yapılmadan el atılarak. İşlem tapuda ve belediyede kayıt bırakır; el atma malike dava hakkı verir. “Dedemden kalan büyük parsel” için doğru soru, parkın ne zaman yapıldığı değil, parselin hangi işlemle ve hangi tarihte değiştiği. Bu vaka Ekim 2026 itibarıyla yazıldı. [3] [4] [8]

Kendi parselinin planda kamu alanında kaldığını düşünen biri için bu vakadan üç pratik not çıkıyor. Üçü de aynı yere varıyor: hüküm vermeden önce paftayı, tapuyu ve tarihi yan yana koymak gerekir.