Güneş Santrali Komşuluğu: Tarla Değer Kaybeder mi?

Kısa cevap araştırmaların üç bulgusunda. ABD’de güneş santrallerinin yakınındaki tarım arazisinin değerinde doğrudan bir etki bulunmadı. Konutta ise etki var, ama küçük ve yakın: altı eyaleti kapsayan bir çalışmada santrale 0,8 kilometreden yakın evler ortalama %1,5 daha düşük fiyatla satıldı; 1,6 kilometreden uzakta ölçülebilir bir etki görülmedi. [1] [3]

Türkiye’de buna bir kural ekleniyor: 2026 yönetmeliğine göre güneş santrali yalnız kuru marjinal tarım arazisine kurulabilir. Yani santral, tarımsal değeri en düşük sınıftaki araziye yönlendiriliyor; komşu tarlanın değerini ise öncelikle onun kendi sınıfı ve özellikleri belirliyor. [6]

Güneş santrali artık birkaç büyük sahanın değil, ülkenin dört bir yanına yayılmış binlerce santralin konusu. TEİAŞ verisine dayanan analize göre Türkiye’nin kurulu güneş gücü Temmuz 2022’de 9,7 gigavat, 2024 sonunda 19,6 gigavattı: iki buçuk yılda iki katı. Büyümenin büyük kısmı küçük santrallerden geldi; son dört yılda yeni kurulumların yüzde 90’ı lisanssız santrallerdi ve çoğu kendi tüketimi için kuruldu. [4]

Tarla sahibi için bu, santral komşuluğunun artık birkaç büyük sahayla sınırlı bir konu olmadığı anlamına geliyor. Hangi tarlaya santral kurulabileceğini ise 2026 tarihli tarım arazileri yönetmeliği belirliyor: tarım arazisine kurulan güneş santrali yalnız kuru marjinal tarım arazisinde mümkün; tarımsal bir yapının müştemilatı olarak çatıya ya da sulama için kurulan santral ise tarımsal amaçlı yapı sayılıyor. [6]

Grafikteki iki çubuk arasındaki fark iki buçuk yıl. Santrallerin önemli bir kısmı kendi tüketimi için kurulduğundan büyümenin izi yalnız büyük sahalarda değil, ülkenin dört bir yanına yayılmış küçük kurulumlarda. Komşu tarlaya etkisini ölçen araştırmalar ise aşağıda.

Toprak Koruma Kanunu yenilenebilir enerji yatırımlarını, alternatif alan bulunmaması ve Kurulun uygun görmesi şartıyla, tarım arazisinin tarım dışı kullanımına izin verilebilen istisnalar arasında sayar. 4 Nisan 2026’da yürürlüğe giren yönetmelik bu kapıyı tek bir sınıfa indirdi. [5] [6]

Santral kurulacak alanın sınıfı kuru marjinal tarım arazisi değilse talep değerlendirmeye bile alınmıyor. Yani bir tarlaya santral kurulup kurulamayacağını artık önce o tarlanın sınıfı söylüyor; konum, güneşlenme ya da şebekeye yakınlık ancak bu şart sağlandıktan sonra konuşulabiliyor. Tablo sınıfları ve sonuçlarını yan yana koyuyor: [6]

Kuru marjinal sınıfın dışındaki bütün tarım arazilerinde güneş santrali talepleri Kurul gündemine bile alınmıyor. Yönetmelik iki küçük kapıyı ise tarımsal amaçlı yapı sayıyor: tarımsal bir yapının çatısındaki güneş santrali ve sulama amaçlı güneş santrali. Kanuna göre tarımsal amaçlı yapılar her sınıftaki arazide valilik izniyle yapılabildiği için bu ikisi sınıf şartına bağlı değil. [5] [6]

Bir tarla sahibi için anlamı şu: tarlanın üstüne santral kurulup kurulamayacağını arazinin sınıf tespiti belirler ve bu tespit, alanın sınırları koordinatlarıyla sisteme girilerek yapılır. Komşu tarlanın kuru marjinal olup olmadığını bilmek, yanına bir santral daha gelip gelemeyeceğini de söyler. [6]

Bu sorunun en kapsamlı cevapları ABD’den geliyor. Altı eyaleti kapsayan 2023 tarihli çalışma, 1.500’ü aşkın santralin çevresindeki 1,8 milyonu aşkın konut satışını inceledi. Massachusetts ve Rhode Island’daki 2020 tarihli çalışma 400.000’i aşkın satışa baktı. Tarım arazisini doğrudan inceleyen 2023 tarihli çalışma ise santrallerin yakındaki tarım arazisi değerine etkisini arazi değeri modelleriyle ölçtü. [1] [2] [3]

Üç çalışmanın ölçtüğü şey aynı değil: ikisi santralin yakınındaki konutların satış fiyatına, biri yakınındaki tarım arazisinin değerine bakıyor. Grafik üç bulguyu aynı ölçekte gösteriyor; her çubuk, santralin yakınındaki mülkün uzaktakine göre değerinde ölçülen yüzde farkıdır.

Grafikteki iki konut satırı aynı yönü gösteriyor: etki varsa santralin yakınında ve küçük. Ama iki çalışma da etkinin her yerde görülmediğini söylüyor. Altı eyalet çalışmasında üç eyalette fiyat farkı bulunmadı; etki tarım arazisine kurulan, daha büyük santrallerde ve kırsal evlerde görüldü. Rhode Island çalışmasında da olumsuz etkiyi büyük ölçüde kırsal olmayan alanlarda tarım ve orman arazisine kurulan santraller yarattı. [1] [2]

Tarım arazisi satırı ise yazının asıl sorusunun cevabı: santralin yakındaki tarım arazisinin değerine doğrudan olumlu ya da olumsuz bir etkisi bulunmadı. Çalışma bir ayrıntı daha ekliyor: santral kurulduktan sonra iletim hattına yakın tarım arazisi olumlu değerlenebiliyor. Bu çalışmalar ABD’de yapıldı ve Türkiye’ye doğrudan taşınamaz; arazi piyasası, yoğunluk ve mevzuat farklı. Ama yön göstericidir. [3]

Türkiye’den bir gözlemi vakamızda yaptık: 1.000 megavatlık bir santralin arazisi kamu arazisiydi ve piyasadan geçmedi; komşu mahallelerdeki sıradan tarla ilanlarının istenen bedeli santral öncesinde ve inşaat sırasında metrekare başına beş lira dolayında kaldı. [7]

Santralin arazisi kamuya ait olduğu için santralin kendisi piyasada bir arazi fiyatı oluşturmadı. Komşu tarlaların istenen bedelini santral öncesi ve inşaat sırasındaki ilan kayıtlarıyla karşılaştırdık; bedelin yerinde sayması, araştırmaların tarım arazisi için bulduğu sonuçla aynı yönde. [3] [7]

Vaka

Herkese AçıkDev Güneş Santrali: Komşu Tarlalara Ne Oldu?8Bölüm11Grafik1Uydu11Kaynak

Tek bir vaka bir kural değildir; ama araştırmaların genel sonucuyla örtüşüyor. Santral komşu tarlaya kendiliğinden ne prim ne ceza yazdı.

Yazının üç bulgusu aynı noktada buluşuyor: araştırmalar santralin yakındaki tarım arazisine doğrudan bir değer kaybı yazmıyor, konutta görülen etki santrale yaklaşık 1,6 kilometreden yakın bantla sınırlı kalıyor ve 2026’dan beri santral yalnız kuru marjinal tarım arazisine kurulabiliyor. Bu üç bulgu alım öncesinde üç soruya dönüşüyor. [1] [3] [6]

Güneş santralinin yanındaki bir tarlayı alırken ya da satarken, santrali bir artı ya da eksi diye değil, üç sorunun bağlamı olarak okumak gerekir; üçünün de cevabı santralin ilanında değil, arazinin kaydında, haritada ve sahada bulunur:

Tarlanın sınıfı iki yönde önemlidir: kuru marjinal bir tarla, komşusu gibi bir santral için de aday olabilir; mutlak, dikili ya da sulu bir tarla ise bu kapının tamamen dışındadır. Mesafe, araştırmaların etkiyi bulduğu tek yerdir: ölçülebilir etki santrale yaklaşık 1,6 kilometreden yakın bantta toplandı. İletim hattına yakınlık ise tarım arazisi çalışmasında değeri olumlu etkileyebilen tek işaret oldu. [1] [3] [6]

Bu üç sorunun cevabı santralin ilanından değil, arazinin sınıf tespitinden, haritadan ve sahadan gelir. Cevaplar netleşmeden santrale komşuluk ne bir avantaj ne bir kusurdur.

Santral sınırında durur;
komşu tarlanın değerini sınıfı, mesafesi ve kendi özellikleri belirler.

Baştaki soruya verilebilecek cevap şu: araştırmalar güneş santralinin yakındaki tarım arazisine doğrudan bir değer kaybı yazmadığını gösteriyor; konutta görülen etki küçük ve santralin hemen yakınıyla sınırlı. Türkiye’de 2026’dan beri santral yalnız kuru marjinal tarım arazisine kurulabiliyor. Komşu tarlanın değerini santral değil, o tarlanın sınıfı, santrale uzaklığı ve kendi özellikleri belirler. Bu yazı Ekim 2026 itibarıyla yayımlanmış çalışmalar ve yürürlükteki metinlerle yazıldı.